Các nhà đầu tư nghiêm túc và đầu tư số tiền lớn đều đi thăm doanh nghiệp thực tế trong cả giai đoạn trước và sau khi đầu tư vào cổ phiếu. Vậy với cổ phiếu bất động sản (BĐS), làm sao để đánh giá khi không có điều kiện đi thăm dự án thực tế.
Đánh giá dự án của cổ phiếu Bất động sản
Các nhà đầu tư vào cổ phiếu BĐS hay đơn giản chỉ là người mua nhà của dự án thường đặt ra các câu hỏi
- Doanh nghiệp ấy có BĐS hay không, phát triển thật hay không hay chỉ là dự án ma ?
- Dự án mở bán hay chưa?
- Tiến độ, thời gian cất nóc và hoạch toán doanh thu, lợi nhuận rơi vào năm nào, quý nào?
- Sau dự án đó xong thì có dự án gối đầu, quỹ đất sạch để phát triển không?
Sau đây, Nhà tài chính sẽ hướng dẫn bạn cách tìm hiểu đánh giá khi chưa có điều kiện đi thăm dự án thực tế.
Giả sử bạn quan tâm đến cổ phiếu PTB của Công ty PHÚ TÀI và tìm hiểu về dự án bất động sản.
Dự án đang xây và tiến độ
Đầu tư dự án có hay không cần phải được đọc trên BCTC kỳ gần nhất và tìm đến mục hàng tồn kho
Dễ thấy số dư mục bất động sản là 284 tỷ, tăng gấp đôi so với đầu năm, tức là dự án đang xây và hơn 141 tỷ được nghiệm thu trong 6 tháng qua.
Lần người lại thời gian, sẽ tìm được dự án này bắt đầu từ năm 2018, vậy là triển khai tốt, nhanh. Thêm cơ sở cho việc dự án sẽ bàn giao và có lợi nhuận như kế hoạch
Dự án thật và vị trí
Vị trí dự án được thuyết minh bên dưới: CC Hồ sinh thái Đầm Đống Đa, Lê Đức Thọ, Hải Cảng Quy Nhơn, Bình Định. Và chúng ta dùng Google map để tìm đến vị trí này. Và chúng ta nhìn thấy dự án đang xây thật và vị trí khá đẹp khi gần hồ và đường sá quy hoạch ổn.
Cất nóc và mở bán
Sử dụng tìm kiếm Google chúng ta dễ dàng thấy được thông tin về cất nóc dự án.
Công ty TNHH MTV BĐS Phú Tài là đơn vị thành viên của Công ty cổ phần Phú Tài đã tổ chức Lễ cất nóc ” DỰ ÁN PHÚ TÀI RESIDENCE” tại đường Lưu Hữu Phước, phường Hải Cảng, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định. Lễ cất nóc của dự án đã thực hiện sớm hơn 1 tháng so với tổng tiến độ của dự án ban đầu.
Bạn cũng có thể search trên Facebook và Youtube để nhìn thấy video của dự án thêm trung thực. Liên hệ với người bán qua facebook, email, điện thoại để có thêm thông tin mà bạn muốn tìm hiểu. Bạn sẽ có được nhiều thông tin so với công bố chính thức của Công ty.
Để tìm hiểu sâu thêm và định lượng về doanh thu và tỷ lệ bán, chúng ta tìm tới Khoản mục Người mua trả tiền trước ngắn hạn,
Khoản 100 tỷ xuất hiện sau 2Q2020 tức là mới mở bán gần đây.
- Tổng dự án sàn 33 x 2.332 = 77.000 m2 sàn.
- Giá bán bình quân tại khu vực này: 25 triệu/m2 (giá giao động 22-28tr/m2)
- Tổng doanh thu = 1.900 tỷ đồng
- Đã đặt cọc 100 tỷ, giả sử tỷ lệ cọc 20%, thì 100% là giá 500 tỷ.
- Tỷ lệ số căn đã bán ước = 500 tỷ/1.900 tỷ =25% đến hết 30/06/2020
Dự án đã cất nóc vào tháng 10/2020, thời gian hoàn thiện sẽ khoảng 3-6 tháng tùy tốc độ của chủ đầu tư và tổng thầu. Như vậy, doanh thu và lợi nhuận hoạch toán khoảng Quý 2/2021.
Tổng mức đầu tư của dự án là 1000 tỷ, tương ứng giá vốn hàng bán. Trừ đi chi phí bán hàng, hoa hồng, … lợi nhuận sau thuế từ riêng dự án có thể hơn 10% tổng doanh thu, tương ứng 200-250 tỷ.
Như vậy chúng ta đã cùng đi qua các bước để phân tích dự án BĐS của một công ty.
Với PTB, chúng tôi kỳ vọng vốn hoá cuối năm 2021 sẽ đạt 3800 tỷ, tương ứng với tăng 20% từ thời điểm hiện tại
Nha tai chinh
, làm sao để đánh giá khi không có điều kiện đi thăm dự án thực tế.){kind=link}